Emlak Vergilerinde %1000’lere Varan Artış Krizi – 2026–2029 İtiraz Rehberi

Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi uyarınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi matrahları bu yıl açıklandı ve 2026–2029 döneminde geçerli olacak. Birçok bölgede açıklanan değerler piyasa gerçeklerinin çok üzerinde; örneklerde bir yılda %444–%656, dört yılda %1.285–%1.823 artış görünüyor. Bu durum yalnızca emlak vergisini değil, tapu harçlarını ve değerli konut vergisini de yükseltiyor.

2026–2029 emlak vergisi matrahlarında ne değişti?

Takdir komisyonları tarafından belirlenen yeni rayiç/metrekare değerleri muhtarlıklar ve e-Devlet üzerinden askıya çıkarıldı. Bu değerler 2026’dan itibaren dört yıl boyunca vergi hesabında baz alınacak. Bugün açıklanan rakam, 2029’a kadar ödeyeceğiniz vergiyi doğrudan etkiler.

Neden bu kadar tepki var?

Birçok ilçede/köyde metrekare değerleri piyasanın çok üzerinde artmış görünüyor. Aynı sokakta hatta yan yana iki ev arasında, adres kaydı (cadde/yan sokak) nedeniyle binlerce liralık vergi farkı oluşabiliyor. Bu da “vergilendirmede adalet” tartışmasını büyütüyor.

Kimi etkiliyor, hangi kalemler yükseliyor?

Değişim; konut, işyeri ve arsa sahiplerini etkiler. Emlak vergisinin yanında tapu harçları ve değerli konut vergisi gibi bağlı mali yükümlülüklerde de artışa yol açar.

30 günlük kritik süre: nasıl itiraz edilir?

Askıya çıkış tarihinden itibaren 30 gün içinde itiraz/dava hakkı vardır. Süre kaçarsa hak düşer.

Adım adım:

1) e-Devlet ve muhtarlıktan matrahınızı kontrol edin, komşularla kıyaslayın.
2) İlgili belediyeye yazılı itiraz verin (reddedilebilir; komisyon kararı esas alınır).
3) Asıl çözüm: taşınmazın bulunduğu yerde Vergi Mahkemesi’nde “2026 Yılı Emlak Vergisi Matrah Artışının İptali” davası açın.
4) Kim açabilir? Mülk/hak sahipleri. Kiracı veya site yöneticisi dava açamaz. Ortaklı taşınmazda her ortak ayrı dava açabilir.
5) Delil ekleyin: bağımsız ekspertiz, emsal satışlar, rayiç karşılaştırmaları.
6) Aynı cadde/sokakta toplu hareket edin; kazanılan kararlar emsal etkisi yaratabilir.

Sık sorulanlar

Hangi mahkeme? Taşınmazın bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemesi.
Süre geçtiyse? O askı dönemi için dava hakkı düşer; matrah 2029’a kadar geçerli kalır.
Neden şimdi? Matrahlar dört yıl boyunca sabit bazdır; erken itiraz toplam yükü düşürür.

Sonuç ve öneriler

2026–2029 dönemini belirleyen matrahlar, hane ve işletme bütçelerini kalıcı biçimde etkiler. Matrahınızı hemen kontrol edin, komşularla kıyaslayın ve gerekirse 30 gün içinde yargı yoluna başvurun. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özel durumlarınız için uzman görüşü alınız.